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Ausgleichsbeträge "Altstadtsanierung Mühlhausen"

Das Sanierungegebiet

Durch einen fast vollständig erhaltenen mittelalterlichen Stadtgrundriss und ein facettenreiches Bild historischer Architekturformen aus unterschiedlichen Zeitepochen ist die 49 Hektar große Gesamtfläche der historischen Altstadt charakterisiert, die bereits 1991 als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt wurde. Die Festlegung des Sanierungsgebietes endet zum 31.12.2021.

Die gesteigerte Attraktivität der Altstadt zeichnet sich insbesondere durch die Revitalisierung von Brachflächen und die Aufwertung öffentlicher Räume sowie Grünflächen aus.

Eine Vielzahl von Gebäuden wurden gesichert und saniert. Auf diese Weise konnte die Nachfrage nach sanierten, barrierefreien Wohnungen in der Innenstadt gesteigert und der Leerstand reduziert werden.

Der Ausgleichsbetrag stellt die Beteiligung der Eigentümer an der Finanzierung der Gesamtsanierungsmaßnahme Altstadt dar. Berechnungsgrundlage des Ausgleichsbetrages ist die Wertsteigerung des Bodenwertes (ohne Gebäude), welche infolge der durchgeführten Sanierungsmaßnahmen eingetreten ist.

Rechtsgrundlagen sind §§ 154 ff. Baugesetzbuch (BauGB), wonach die Stadt Mühlhausen verpflichtet ist, in Sanierungsgebieten von den Grundstückseigentümern einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag zu erheben.

Grafik Bodenentwicklung und Ausgleichsbeträge

Die Ermittlung des Ausgleichsbetrages erfolgt auf der Grundlage einer exakten Wertermittlung durch den beim Freistaat Thüringen angesiedelten Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Landkreises Eichsfeld und des Unstrut-Hainich-Kreises. Die Höhe des ermittelten Betrages hängt davon ab, inwieweit die einzelnen Sanierungsmaßnahmen in der Nachbarschaft und im Sanierungsgebiet den Wert des jeweiligen Grundstücks beeinflusst haben.

Direktlink zum Bodenrichtwertinfomationssystem Thüringen Boris-TH

Hier können die aktuellen Bodenrichtwerte von allen Bürgern abgerufen werden. Im Sanierungsgebiet sind diese differenziert nach "sanierungsbeeinflusst" und "sanierungsunbeeinflusst". Dort werden die Bodenrichtwerte je Quadratmeter angegeben.

Formel zur Berechnung:

Ausgleichsbetrag je m² = 
sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert – sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert

Beispiel - Grundstück in der Linsenstraße:

Ausgleichsbetrag je m² = 
sanierungsbeeinflusster Bodenrichtwert – sanierungsunbeeinflusster Bodenrichtwert

Ausgleichsbetrag je m² = 107 EUR – 100 EUR
Ausgleichsbetrag je m² = 7 EUR

Bei einer Grundstücksgröße von 200 m² ergibt dies einen Ausgleichsbetrag von 1.400 EUR.

In der Regel erfolgt die gesetzlich vorgeschriebene Ausgleichsbetragserhebung erst nach Abschluss aller vorgesehenen Maßnahmen im Sanierungsgebiet durch einen förmlichen Bescheid, welcher innerhalb eines Monats zahlbar ist. Der Gesetzgeber lässt aber auch die Möglichkeit einer vorzeitigen förmlichen Festsetzung (§ 154 Abs. 3 Satz 3 BauGB) oder einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung (§ 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB) des Ausgleichbetrages zu.

Die Stadt Mühlhausen gewährt allen Eigentümern, welche einer vorzeitigen Ablösung einwilligen, einen Nachlass in Höhe von 10 % bis zum 31.12.2021. Eine vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages hat somit finanzielle Vorteile für den Eigentümer. Die Ablösung des Ausgleichsbetrages bedarf einer schriftlichen Vereinbarung mit der Stadt, welche formlos beantragt werden kann. Im Einzelfall kann zudem eine Ratenzahlung vereinbart werden.

Im Fall einer Ablösung wird für das betreffende Grundstück die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung bis zum voraussichtlichen Abschluss der gesamten Sanierungsmaßnahme ermittelt.

Nach Ablösung des Ausgleichsbetrages entfällt auch die Kaufpreisprüfungspflicht für Grundstückskaufverträge. Bei einem evtl. Verkauf des Grundstücks ist der Eigentümer dann nicht mehr an die sanierungsrechtliche Preisbindung gebunden.

Je nach Einzelfall, kann nach erfolgter Ablösung die Sanierung für das Grundstück auch vollständig für abgeschlossen erklärt und das Grundstück damit förmlich vorzeitig aus der Sanierung entlassen werden. Dies hätte zur Folge, dass keine sanierungsrechtlichen Einschränkungen mehr bestünden.

Mit der Ablösung ist die Verpflichtung eines Grundstückseigentümers zur Zahlung eines Ausgleichsbetrages auch für die Zukunft erfüllt. Sowohl ein Rückforderungsrecht des Eigentümers als auch ein Nachforderungsrecht der Stadt Mühlhausen ist damit ausgeschlossen.

Der Ausgleichsbetrag kann in bestimmten Fällen steuerlich als Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder als Werbungskosten/Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Hierzu berät Sie Ihr Steuerberater gern.

Nach den Vorgaben des Gesetzgebers müssen vorzeitig abgelöste Ausgleichsbeträge wieder der jeweiligen Sanierungsmaßnahme zugeführt werden. Damit würden diese Mittel unmittelbar der weiteren Aufwertung des Sanierungsgebietes „Altstadtsanierung Mühlhausen“ und somit auch den Grundstückseigentümern im Sanierungsgebiet zugutekommen.

Ausgleichsbeträge, welche am Ende der Sanierungsmaßnahme per Bescheid erhoben werden, müssen an die Fördermittelgeber (Bund & Land) zurückgeführt werden und stehen der Stadt Mühlhausen nicht mehr zur Verfügung.

Wir weisen vorsorglich darauf hin, dass die Rechtsgrundlage zur Erhebung des Ausgleichbetrages das Baugesetzbuch (Bundesrecht) ist. Ein Bezug auf Straßenausbaubeiträge (Landesrecht) besteht nicht und ist somit separat zu betrachten.