Entwicklung der Petri- Nikolaivorstadt

„Vorbereitende Untersuchungen“ (kurz: VU) ist ein Fachbegriff aus der Stadtplanung. Um als Stadt Fördermittel aus einem Städtebauförderprogramm zu bekommen, müssen geplante Sanierungsmaßnahmen gemäß Baugesetzbuch innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebietes liegen. Bevor jedoch ein neues Sanierungsgebiet beschlossen werden kann, sieht das Gesetz die Durchführung von sogenannten „vorbereitenden Untersuchungen“  vor. Der Beschluss über den Beginn der vorbereitenden Untersuchungen ist nicht gleichbedeutend mit der förmlichen Festsetzung des Sanierungsgebietes. Diese bedarf einer besonderen Sanierungssatzung.

Ein wesentlicher Bestandteil der vorbereitenden Untersuchungen ist die Ermittlung der städtebaulichen, strukturellen und sozialen Verhältnisse sowie ihrer Wechselwirkungen innerhalb des Gebietes. Dafür ist zunächst eine umfangreiche Bestandserhebung und -bewertung erforderlich, um ggf. bestehende Mängel und Missstände ermitteln und daraus allgemeine Ziele für die Sanierung ableiten zu können. Ohne eine umfangreiche Beteiligung der Eigentümerinnen und Eigentümer sowie der Öffentlichkeit und Träger öffentlicher Belange ist dies nicht möglich.

Die vorbereitenden Untersuchungen geben somit einen Überblick über die Notwendigkeit und Durchführbarkeit der städtebaulichen Sanierung. Das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen ist der Rahmenplan mit konkreten Maßnahmenvorschlägen für den Bereich der Petri- und Nikolaivorstadt einschließlich einer Kosten- und Finanzierungsübersicht für eine schrittweise Umsetzung der Sanierungsmaßnahme.

Das Untersuchungsgebiet in der Petri- und Nikolaivorstadt umfasst eine Fläche von etwa 32 ha. Es befindet sich westlich der historischen Altstadt. Im südlichen Bereich wird das Gebiet durch die Bundesstraße 249 durchschnitten. Im Osten verlaufen die stark befahrenen Straßen Bastmarkt und Petristeinweg durch das Gebiet, die Bestandteil des Innenstadtrings sind. Auch die in West-Ost-Richtung verlaufende Johannisstraße weist ein starkes Verkehrsaufkommen auf.

Es ist durch mittelalterlich geprägte Stadtstrukturen gekennzeichnet. Die Häuser bilden eine geschlossene, kompakte Bebauung entlang der Straßen. Das Baualter der Wohngebäude liegt überwiegend vor dem Jahr 1850, Teilbereiche sind aber auch in der Gründerzeit überformt worden. Oft sind sehr kleine Häuser und schmale (tiefe) Grundstücke vorzufinden. Typisch sind kleine Ein- und Zweifamilienhäuser als Reihenhäuser, die durch die Eigentümer selbst genutzt werden. Aber auch deutlich größere Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen sind vorhanden. Maßstabssprengende Gebäude von Sondernutzungen (z. B. Möbelmarkt) sind ebenfalls anzutreffen. In Teilbereichen gibt es ausgeprägte Lärmbelastung durch den Straßenverkehr. Die mit Wohnhäusern dicht bebauten Straßen haben im innerörtlichen Verkehrsnetz oft die Funktion von Hauptverkehrsstraßen.

Bereits im integrierten Stadtentwicklungskonzept (ISEK 2018) wurde die Petri- und Nikolaivorstadt als Schwerunkt der Stadtentwicklung herausgestellt und die dort anzutreffenden städtebaulichen Probleme dargelegt.

Ziel der Vorbereitenden Untersuchungen ist es, städtebauliche Missstände im Untersuchungsgebiet nachzuweisen, um die Voraussetzung zu erfüllen, hier ein Sanierungsgebiet förmlich festzulegen. Mit der Durchführung der städtebaulichen Sanierungsmaßnahme soll der Bereich innerhalb des Sanierungsgebietes städtebaulich verbessert und aufgewertet werden. Das Sanierungsgebiet bildet dann auch die Grundlage zur Beantragung von Städtebaufördermitteln.

Vorläufige Ziele und Zwecke der angestrebten Sanierungsmaßnahme sind:

• die Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung und Sanierungstätigkeit im Gebiet;
• die Aufwertung der Wohnqualität, Verbesserung des Wohnumfeldes;
• Schutz, Ergänzung und Erweiterung vorhandener Grünräume unter grünplanerischen und klimatischen Gesichtspunkten;
• die Verbesserung der Verkehrssituation, Reduzierung der verkehrsbedingten Immissionsbelastungen;
• die Planung von Radwegebeziehungen als verkehrsberuhigte Verkehrsführung und
• die städtebauliche Neufassung oder Wiederherstellung von Raumkanten.

Bei der Sanierung geht es um die Beseitigung von bestehenden städtebaulichen Missständen vor allem in Kooperation mit den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Vordergrund steht dabei die Erhaltung der Substanz und des Gebietscharakters.

Eine städtebauliche Sanierung ist sowohl auf öffentliche als auch auf private Maßnahmen ausgerichtet. Deshalb werden die Eigentümerinnen und Eigentümer mittels einer Befragung möglichst frühzeitig in den Prozess der vorbereitenden Untersuchungen eingebunden. Weiterhin wurden begleitend zu den vorbereitenden Untersuchungen im Laufe des Jahres 2023 Bürgerinformationsveranstaltungen, eine Online-Beteiligung aller Interessierten sowie ein Quartiersspaziergang am Tag der Städtebauförderung (Samstag, den 13.05.2023) und Workshops durchgeführt. Außerdem werden die Träger öffentlicher Belange und sonstige Betroffene bei der Ausarbeitung der Sanierungsziele und des Rahmenplanes einbezogen.

Folgende Beteiligungsformate wurden durchgeführt:

• Eigentümerbefragung (Mai 2023)
• Quartiersspaziergang am Tag der Städtebauförderung: 13.Mai 2023
• Öffentlichkeitsbeteiligung über einen Online-Ideenfinder: 13. Mai 2023 bis 26. Juni 2023
• Bürgerwerkstatt am 13. November 2023
• Im November 2023: Ausstellung der Befragungsergebnisse aus Eigentümerbefragung und Online-Ideenfinder

Nach Möglichkeit kann auf Grundlage der Vorbereitenden Untersuchungen und dem erstellten Rahmenplan im Bereich der Petri- und Nikolaivorstadt ein Sanierungsgebiet ausgewiesen werden. Die Abgrenzung dessen muss nicht die gleiche wie die des Untersuchungsgebietes sein. Im Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen wird eine geeignete Abgrenzung für das Sanierungsgebiet vorgeschlagen.

Für den Fall, dass das Sanierungsgebiet durch die Stadt förmlich festgelegt wird, ergeben sich unter gewissen Umständen für die Eigentümerinnen und Eigentümer innerhalb des Gebietes auch Vorteile. Beispielsweise besteht bei der Durchführung von Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an der eigenen Immobilie, die im Einklang mit den Sanierungszielen für das Gebiet stehen, die Möglichkeit von Städtebaufördermitteln bzw. von Abschreibungsmöglichkeiten nach dem Einkommensteuergesetz zu profitieren.

Gleichzeitig wird die Stadt Mühlhausen in den nächsten 10 bis 15 Jahren die im Rahmenplan aufgezeigten Maßnahmen zur städtebaulichen Verbesserung und Aufwertung im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet konsequent umsetzen.